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信用貸進入房地產系違規 這樣的購房套路請當心

2020-06-22 18:13 北京日報 趙瑩瑩

手握300萬元現金,就可以買600萬元的房子,只需還點兒小利息,“以小博大”成本低且毫無風險——這是中介機構給購房人王偉(化名)描繪的情景。隨著北京樓市逐步回溫,一些不具備資質的機構近期在市場上四處活動,先打著低息貸款的幌子讓購房人“入套”,再以先墊資、后申請信用貸的方式讓其“上車”。專家表示,信用貸的資金進入房地產屬于違規。以高杠桿的方式買房,購房人不僅要承受巨大的還款壓力,還可能影響個人征信。

 以低息貸款“請君入甕”

“解決購房各環節需求資金,放款迅速。”近期忙著看房的王偉,正是被這樣一則廣告吸引上“套”的。王偉看中了一套位于四環外、總價600萬元的二手房,可他手頭的現金只有300萬元,再加上自己的情況只能按二套貸款,王偉面臨高首付、高利率、錢不夠的窘境。

“有沒有什么首付少、利息少的購房方式?”第一次和機構工作人員溝通,王偉就提出“少花錢”的要求,而對方很快就給出小微企業低息貸款的方案。按其所說,目前各銀行對小微企業貸款都有扶持政策,王偉只需注冊一家小微企業,就能申請低息貸款,每月還款額比房子出租所得的租金還要低,“至于您沒有公司也沒關系,我們這兒提供一條龍服務,都可以辦理,您可以先考慮一下。”

利息比租金還低,這句話深深打動了王偉。很快,他就決定見面詳談。也是在這次談話中,工作人員改了口徑,提出使用信用貸的新方案,理由是申請信用貸更容易,放款速度更快,利率依然比商業貸款的利率低。

“完美鏈條”實際風險極高

按照中介機構的說法,王偉的買房流程有四步。首先,他拿出300萬元的現金,機構再墊資300萬元,全款買下他心儀的那套房子。按照目前的交易速度9天內能辦完手續,按8%的月利率,王偉要繳納約5萬元的墊資利息。接著,王偉拿著房本去幾家銀行申請信用貸,貸出300萬元用于歸還機構墊資,并支付辦理費用5萬元。第三步,王偉將名下的這套二手房出租“以租養貸”。貸款3年后,王偉向銀行歸還300萬元的本金,或者再用房本申請貸款套現。

手頭現金做首付—中介墊資全款買房—以房本抵押申請信用貸—歸還墊資并按月還利息—再拿房本抵押……在機構人員的口中,這是一條可以重復的“完美鏈條”,而王偉通過此就可“以小博大”,以極低的成本得到一套房。

用300萬元買下600萬元的房子,支付的利息成本64萬元,聽起來比商業貸款確實要低。然而,中介機構口中的鏈條真的完美么?業內人士否定了這種以高杠桿購房的方式。

“首付貸、消費貸、信用貸、經營貸款等信貸資金流入房地產市場,這本身就屬于明令禁止的違規行為,銀保監會也多次強調,堅決糾正貸款違規流入房地產行為。”中原地產首席分析師張大偉表示,以信用貸的資金買房,其用途和貸款合同規定的用途是不符的,一旦被銀行查到將會影響申請人的征信記錄。與此同時,相比于商業貸款,信用貸屬于短期貸款,貸款額度通常在30萬元至50萬元,且年限一般只有3年。“若想以信用貸的方式貸出300萬元,就像某些機構所說,要從多家機構同時申請信用貸,在監管趨于嚴格的環境下,風險極高,可操作性不強,后期還款壓力也非常大。”張大偉說。

高杠桿不適合普通購房人

這條“完美鏈條”其實還暗藏其他風險。記者仔細算了一筆賬后發現,按照8%的月利率,300萬元的墊資款單日利息是8000元,一周是5.6萬元,一個月就是24萬元。一品牌中介經紀人告訴記者,在業主所賣房屋沒有銀行抵押的情況下,全款購房人從購房資質審核到完成過戶大約需要一周時間。如果業主所賣房屋存在銀行抵押的情況,得先完成解抵押,才能再走購房資質審核等流程,慢的話可能需要1個月。換句話說,機構人員給出的5萬元墊資利息的預算,只是最理想狀態下的最低支出。一旦房屋交易過程中遇到任何意外情況,拉長了交易周期,所支付的利息將遠高于5萬元。

“高杠桿的模式并不適用于普通購房人,特別是在目前樓市處于平穩期的時候,有自住或改善需求的購房人更沒有必要使用這種高杠桿的模式,建議理性購房。”張大偉說。(記者 趙瑩瑩)

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